© Ingrid Haunold

In meiner Liegenschaft wird endlich – nach 12 Jahren Wartezeit – der defekte Terrazzoboden im Eingangsbereich meines Stiegenhauses saniert. Auch in anderen Stiegenhäusern der Liegenschaft erfolgt die Sanierung dieser Böden, aber mich interessiert natürlich in erster Linie die Sanierung “meines” Stiegenhauses.

Derzeit schaut alles noch grausig aus, man sieht nur eine “Betonschicht”. Ich dachte ursprünglich, dass da ein Fehler passiert ist, dass gar kein Terrazzoboden installiert, sondern der Terrazzoboden nur durch einen Betonboden ersetzt wurde. Glücklicherweise ist das nicht der Fall. Ich war aber sehr erstaunt, als mir der Chef der Steinmetzfirma mitteilte, dass diese “Betonschicht” der Terrazzoboden sei — die Schicht muß noch abgeschliffen werden, und dann erscheint anscheinend wie durch Magie der Terrazzoboden….

Na ja, ich bin nicht glücklich über diese bautechnische Lösung, es handelt sich um einen Kunsterrazzoboden, d. h. einen Gussterrazzoboden. Aber die Hausverwaltung hat sich für diese Version entschieden und die Eigentümerinnen und Eigentümer nicht über Optionen informiert bzw. auch nicht über Optionen abstimmen lassen, was aber leider völlig legal ist. Die Hausverwaltung hat diesbezüglich leider große Handlungsfreiheit. Jetzt warte ich mit angehaltenem Atem, ob das auch wirklich ein schöner – und vor allem ein gleichmäßiger, und kein schiefer – Terrazzoboden wird.

Wie man auf dem obigen Foto sieht, hat sich die “Betonschicht” teilweise gesenkt. Wenn die Schicht geschliffen wird, muß sie ja auf den tiefsten Punkt geschliffen werden, damit der Boden am Schluß dann eben ist. Allerdings muß der Boden auf der gleichen Höhe sein wie die Kellerstiege die ganz oben links im Bild ist. Tiefer kann also nicht geschliffen werden. Ob sich das ausgeht….? Mir wird jedesmal mulmig im Magen, wenn ich aus dem Haus gehe, denn der gesenkte Teil der “Betonschicht” ist doch sehr markant. Hoffentlich geht sich das aus, dass letztendlich ein gerader, schön geschliffener Terrazzoboden zum Vorschein kommt und der Boden nicht an unterschiedlichen Stellen unterschiedlich hoch ist.

Da ich seit 2013 die Erhaltungsarbeiten an diesen Böden einfordere, bin ich mittlerweile sehr frustriert und gereizt. Zwei Hausverwaltungen haben die Sanierung immer wieder verschoben. In einem Gutachten eines Architekturbüros aus dem Jahr 2018 wurde die Instandsetzung dieses Bodens in “meinem” Stiegenhaus als notwendige Erhaltunsmassnahme angeführt. Die Brichard Immobilien GmbH hat ab 2019 die Verwaltung der Liegenschaft übernommen, da war das also schon dokumentiert. In den Jahren 2020/2021 wurde die Liegenschaft umfassend saniert und der damalige Mitarbeiter der Hausverwaltung, der heute nicht mehr bei der Firma tätig ist, hat mir versichert, dass der Terrazzoboden nach Beendigung aller anderen Erhaltungsmassnahmen saniert wird.

Fein, ich habe mich geduldet. Aber dann waren die Sanierungsarbeiten der Liegenschaft fertig…und der Terrazzoboden wurde noch immer nicht saniert.

Ich habe mir jetzt die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre durchgelesen. In dem Protokoll der Versammlung vom 1. September 2022 wurde festgehalten, dass der Boden beschädigt ist, das Protokoll enthält ein Foto und die Mitarbeiterinnen der Verwaltung präsentierten einen Kostenvoranschlag für eine Ausbesserung des Bodens. Damit wären aber nur einzelne Teile des Bodens ausgebessert worden, das hätte nicht schön ausgeschaut und es wurde von Wohnungseigentümern der Wunsch geäußert nach einem Kostenvoranschlag für die Sanierung des gesamten Terrazzobodens. Ich war bei dieser Versammlung selbst nicht anwesend, es waren aber eben auch andere Wohungseigentümerinnen und Wohungseigentümer nicht glücklich mit dem Vorschlag, nur einzelne Teile des Bodens auszubessern. Die Mitarbeiterinnen der Hausverwaltung versprachen, einen neuen Kostenvoranschlag einzuholen und nach Erhalt des Angebots die Eigentümergemeinschaft zu informieren.

Danach haben wir gewartet, und gewartet, und gewartet…

Erst ein Jahr später, während der Versammlung am 2. Oktober 2023, hat die Hausverwaltung neue Informationen geliefert und die Kosten für eine Gesamtsanierung der Terrazzoböden (von mittlerweile drei Stiegenhäusern) präsentiert.

Wir haben also ein ganzes Jahr darauf gewartet, dass ein Kostenvoranschlag eingeholt und dieser den Eigentümerinnen und Eigentümern präsentiert wurde. Da Eigentümerinnen und Eigentümer während dieser Versammlung im Jahr 2023 meldeten, dass die Böden so kaputt seien, dass Stolpergefahr bestehen würde, teilte die Hausverwaltung mit, dass die Sanierung der Böden beauftragt wird.

Danach haben wir wieder gewartet, und gewartet, und gewartet….

Trotz Stolpergefahr mussten wir warten, und warten, und warten…

Wieder ein Jahr später, während der nächsten Eigentümerversammlung am 10. Dezember 2024, teilte die Hausverwaltung mit, dass die Sanierung der Terrazzoböden bereits beauftragt wurde. An den Verzögerungen seien Terminprobleme des Auftragnehmers, d. h. der Steinmetzfirma, schuld.

Ich habe für diese “Erklärung” der Hausverwaltung überhaupt kein Verständnis: Wenn die Hausverwaltung Aufträge vergibt, dann müssen doch Termine fix vereinbart werden. Wenn Handwerksbetriebe Termine nicht einhalten können, dann erwarte ich, dass die Aufträge unverzüglich an andere Firmen vergeben werden.

Der Auftragnehmer — die Hausverwaltung informierte nicht, welche Firma beauftragt wurde — wollte laut Angaben der Hausverwaltung die Sanierung im November 2024 durchführen. Da das aber zu dieser Zeit schon kalt sei und das Haustor zum Trocknen der sanierten Terrazzoböden über Nacht offenstehen müsse, hätte die Mitarbeiterin der Hausverwaltung den Sanierungstermin verschoben, auf einen wärmeren Zeitpunkt. In dem Protokoll der Versammlung wurde sogar festgehalten, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer aufgrund der langen Wartezeiten für die Sanierung verärgert sind. Die Hausverwaltung versprach, dass in Zukunft “effizienter” gearbeitet werden soll.

Und dann haben wir wieder gewartet, und gewartet, und gewartet…..

Am 7. August 2025 wurden wir dann verständigt, dass es – wieder einmal – ein neues Betreuerteam für unsere Liegenschaft gibt, und liegengebliebene Aufgaben jetzt rasch aufgearbeitet werden.

Seit dem 24. September 2025 werden die Terrazzoböden jetzt endlich, endlich, endlich saniert…. Falls da jetzt keine gute Arbeit geleistet wird, und der Boden aufgrund der Senkung der “Betonschicht” uneben wird, wird man meinen Wutschrei quer durchs ganze Internet hören können.

Aber jetzt atme ich erst einmal tief durch…ein…aus…ein…aus….hoffentlich klappt die Sanierung. Ich habe wirklich lange genug darauf gewartet, dass die Original-Terrazzoböden aus den 1960er Jahren ordentlich (!!!) saniert werden.

Viele Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer sind mit “ihren” Hausverwaltungen unzufrieden, wie ich bereits in einem früheren Artikel dargelegt habe. In diesem dritten Teil der Artikelserie über die systemischen Ursachen für die schlechte Verwaltung von Wohnungseigentum möchte ich ganz grundsätzlich auf das Thema Vertragsbeziehungen eingehen.

Ein Forschungszweig der Volkswirtschaftslehre, die Neue Institutionenökonomik, beschäftigt sich mit den Beziehungen zwischen Vertragspartnern. Die Prinzipal-Agent-Theorie ist ein wichtiges theoretisches Modell, das erklärt, wie Beziehungen zwischen Vertragspartnern funktionieren.

Der Prinzipal ist der Auftraggeber. In Vertragsbeziehungen zwischen Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen ist der Prinzipal die Eigentümergemeinschaft. Die Hausverwaltung ist in dieser Beziehung der Agent. Wenn Verträge zwischen Prinzipal und Agent abgeschlossen werden, herrscht zwischen den Vertragspartnern eine Informationsasymmetrie. Sowohl der Prinzipal als auch der Agent können einen Wissensvorsprung haben. Beide Vertragsparteien verfolgen unterschiedliche Ziele.

Der Prinzipal (Eigentümergemeinschaft) engagiert einen Agenten (Hausverwaltung), damit der Agent bestimmte Aufgaben für den Prinzipal wahrnimmt. Da aber die Vertragsparteien unterschiedliche Ziele verfolgen, sind Konflikte unvermeidbar.

In Bezug auf die Wissensasymmetrie kommt es auch auf den Zeitpunkt der Vertragsbeziehungen an: Der Prinzipal muss vor einem Vertragsabschluß (“ex ante”) entscheiden, welcher Agent am besten geeignet sein könnte, die Aufgaben des Prinzipals wahrzunehmen. Aber der Prinzipal hat ja nur sehr eingeschränkt Einsicht in die Ressourcen und Qualifikationen eines Agenten und kann eigentlich gar nicht richtig beurteilen, ob ein Agent ausreichend qualifiziert ist, um die Aufgaben des Prinzipals wahrzunehmen.

Im Rahmen der Prinzipal-Agent-Theorie spricht man in diesem Zusammenhang von “verborgenen Eigenschaften”. Nach Vertragsabschluss (“ex post”) sind dann vor allem “verborgenes Handeln” und “verborgene Informationen” in der Beziehung zwischen Prinzipal und Agent ein Problem.

Der Begriff “verborgenes Handeln” bezieht sich darauf, dass der Prinzipal oft nur das Ergebnis des Handelns des Agenten sieht, aber keinen Einblick in den Ressourceneinsatz des Agenten hat, also nicht sieht, welche bzw. wie viele Ressourcen der Agent einsetzt, um ein bestimmtes Ergebnis für den Prinzipal zu erzielen. Der Begriff “verborgene Informationen” bezieht sich darauf, dass der Prinzipal aufgrund mangelnden Fachwissens die Qualität der geleisteten Arbeit des Agenten oft gar nicht beurteilen kann.

“Der Prinzipal beauftragt den Agenten in der Erwartung, dass dieser seine Aufgabe im Sinne des Prinzipals erledigt. Er kann jedoch das Engagement und/oder die Qualitäten seines Agenten nur mit Einschränkungen beurteilen und sieht – wenn überhaupt – nur das Ergebnis von dessen Bemühungen. Demgegenüber hat der Agent einen Informationsvorsprung, da er die eigene Qualität besser kennt und das eigene Verhalten selbst festlegen und entsprechend gut beurteilen kann. Er wird diese Informationsasymmetrie zu Ungunsten des Prinzipals ausnutzen, wenn dies seinen eigenen Zwecken dienlich ist.” (Quelle: Wikipedia).

Ich würde die unterschiedlichen Ziele von Prinzipal und Agent so zusammenfassen: Der Prinzipal will, dass der Agent mit möglichst großem Einsatz von Ressourcen möglichst viel Arbeit für den Prinzipal erledigt. Der Agent will genau das Gegenteil: Er möchte mit möglichst wenig Ressourcen möglichst wenig Arbeit verrichten. Je geringer der Ressourceneinsatz des Agenten, desto höher der Profit des Agenten.

Übertragen auf die Beziehung zwischen Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen kann man das so formulieren: Je mehr Liegenschaften ein einzelner Mitarbeiter einer Hausverwaltung betreuen kann, desto höher der Profit für das Hausverwaltungs-Unternehmen. Je weniger Arbeitsaufwand für eine einzige Liegenschaft notwendig ist, desto mehr Liegenschaften können von einem einzigen Mitarbeiter betreut werden.

Jeder Kundenkontakt und jede Abstimmung, die organisiert werden muß, bedeutet zusätzliche Arbeit für einen Mitarbeiter einer Hausverwaltung.

Es ist also logisch, dass es im Sinne einer Hausverwaltung ist, Kundenkontakte zu minimieren. Den Eigentümergemeinschaften muß das bewußt sein, dass die Minimierung von Kundenkontakten das Profitpotential von Hausverwaltungen erhöht – und sie müssen gegensteuern, indem sie detaillierte Verträge aushandeln, in denen die Hausverwaltungen zu einem bestimmten Handeln innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet werden.

Eigentümergemeinschaften haben keinen Einblick in die internen Arbeitsprozesse von Hausverwaltungen. Eigentümergemeinschaften müssen sich während der Vertragsverhandlungen im Prinzip auf das verlassen, was Hausverwaltungen behaupten, wenn sie sich um einen neuen Vertrag mit einer Eigentümergemeinschaft bewerben. Aber wenn das, was behauptet bzw. versprochen wird, nicht vertraglich festgehalten wird, sind solche Versprechungen praktisch wertlos. Denn wenn es aufgrund unterschiedlicher Erwartungen eventuell irgendwann zu einem Gerichtsverfahren kommt, zählen nur Beweise. Was in einem Vertrag nicht schriftlich festgehalten wird, ist allenfalls eine Behauptung, aber kein Beweis.

Deshalb sind detaillierte Verträge zwischen Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen auch so wichtig. In der Realität sind die meisten Verträge, die zwischen Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen abgeschlossen werden, aber äußerst oberflächlich. Es werden kaum jemals Details geregelt, welche die Hausverwaltungen explizit zu einem bestimmten Handeln verpflichten.

In einem Vertrag könnte z. B. festgelegt werden, dass eine Hausverwaltung innerhalb von 5 Arbeitstagen nach Meldung eines Gebrechens (notwendige Reparatur, Erhaltungsarbeiten) handeln muss und zumindest damit beginnen muß, innerhalb dieses Zeitrahmens Kostenvoranschläge einzuholen. Man könnte vertraglich festlegen, dass ab einer bestimmten Reparatursumme (laut Kostenvoranschlägen) danach zwingend eine Abstimmung unter den Eigentümern organisiert werden muß, innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens. Man könnte vertraglich festlegen, dass alle Kostenvoranschläge der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden müssen. Man könnte auch festlegen, dass Erhaltungsarbeiten innerhalb einer bestimmten Frist zwingend durchgeführt werden müssen.

Ich fordere z. B. seit dem Jahr 2013 bei der mittlerweile schon zweiten Hausverwaltung Erhaltungsarbeiten an den Terrazzoböden im Eingangsbereich meines Stiegenhauses ein und erst jetzt, im September 2025, wurden diese Erhaltungsarbeiten beauftragt. In diesen 12 Jahren ist der Schaden an den Böden immer größer geworden. Vielleicht wäre ja eine Reparatur der Original-Terrazzoböden aus den 1960er Jahren im Jahr 2013 leicht möglich gewesen, und billiger noch dazu.

Da der Schaden an den Böden 12 Jahre später mittlerweile aber schon sehr groß ist, müssen die Terrazzoböden jetzt komplett erneuert werden. Die Hausverwaltung ist nicht verpflichtet eine Abstimmung darüber zu organisieren, wie die Terrazzoböden erneuert werden sollen — da gibt es unterschiedliche bautechnische Möglichkeiten, wie ich jetzt gelernt habe. Ich ärgere mich natürlich sehr, dass die Hausverwaltung diese wichtige Entscheidung selbst getroffen hat und bin mit der getroffenen Entscheidung nicht glücklich, aber diese Vorgehensweise der Hausverwaltung ist leider völlig legal. Da unser Vertrag nur sehr oberflächlich formuliert ist, und die Eigentümergemeinschaft der Hausverwaltung fast keine Vorgaben in Bezug auf ihr Handeln macht, kann die Hausverwaltung viele wichtige Entscheidungen ganz alleine treffen.

Fazit: Detaillierte Verträge sind von größter Wichtigkeit und den Hausverwaltungen sollten explizite Vorgaben in Bezug auf ihr Handeln innerhalb bestimmter Fristen gemacht werden.

In einigen Stiegenhäusern “meiner”¹ Liegenschaft werden gerade die Original-Terrazzoböden aus den 1960er Jahren saniert. Derzeitiger Stand: ein Betonguss – zumindest schaut es aus wie Beton.

Ich habe heute in der Früh versucht, die für meine Liegenschaft zuständigen Betreuer/innen der Hausverwaltung zu erreichen, beide sind heute aus “organisatorischen Gründen” nicht erreichbar. Als Kundin bin ich natürlich nicht glücklich, dass gleich beide Betreuer/innen am selben Tag nicht erreichbar sind.

Glücklicherweise weiß ich den Namen der Firma, die die Böden saniert und habe jetzt dort angerufen und mit dem Chef gesprochen. Anscheinend wird ein Gussterrazzoboden verlegt, der im frisch verlegten Zustand ausschaut wie eine Betonfläche. Der Boden muß trocknen, wird dann abgeschliffen und danach soll er ausschauen wie ein echter Terrazzoboden. Hoffentlich!

Schlimm finde ich, dass ich als Eigentümerin heute zum ersten Mal den Begriff “Gussterrazzo” höre. Ich bin wie selbstverständlich davon ausgegangen, dass ein echter Terrazzoboden verlegt wird.

© Ingrid Haunold

Gussterrazzo? Ich hätte lieber mehr Geld in einen echten Terrazzobelag investiert, bei dem eine Terrazzomischung auf eine Schicht mit Unterbeton aufgetragen wird. Ich kann mich nicht daran erinnern, dass die Hausverwaltung diesbezüglich Optionen mit den Eigentümerinnen und Eigentümern besprochen hätte bzw. finde ich keine schriftlichen Unterlagen dazu, die mich über verschiedene Terrazzo-Optionen informiert hätten. Wir hätten ja darüber abstimmen können!

Na ja…jetzt warte ich einmal ab, wie dieser Boden ausschauen wird, wenn er nächste oder übernächste Woche fertig wird.

Irgendjemand ist mit Hunden über den frisch gelegten Belag gelaufen, als er noch naß war und jetzt sind Hundepfoten im frischen Beton zu sehen. Der Chef der Steinmetzfirma hofft, dass diese Pfotenabdrücke beim Schleifen verschwinden. Das hoffe ich auch sehr — meine Hunde waren es nicht. Ich würde mich schon sehr ärgern, wenn in einem nagelneuen Belag Hundepfoten zu sehen wären.

__________________

Fußnote 1: “Meine” Liegenschaft… – ich besitze 0,74% der Liegenschaftsanteile.

Wie ich bereits in einem früheren Artikel geschrieben habe, bin ich mit der Hausverwaltung “meiner”¹ Liegenschaft, der Brichard Immobilien GmbH, unzufrieden. Vor Kurzem wurde wieder einmal das Betreuerteam gewechselt und jetzt werden endlich längst überfällige Erhaltungsarbeiten durchgeführt, unter anderem die Sanierung der Terrazzoböden in mehreren Stiegenhäusern.

Ich werde in einem späteren Artikel noch ausführlicher auf diese Terrazzoböden eingehen, da ich seit dem Jahr 2013 die Erhaltungsarbeiten dieser Böden einfordere, davon seit 2019 bei dieser Hausverwaltung.

Heute, hier und jetzt möchte ich aber nur einmal bei dem Betreuerteam der Brichard Immobilien GmbH nachfragen, was eigentlich in Auftrag gegeben wurde. Es sollen ja neue Terrazzoböden installiert werden. Aber es schaut eigentlich so aus, als ob nur eine schlichte Betonschicht neu aufgegossen wird. Das ist eigentlich nicht das, was mit den Eigentümerinnen und Eigentümern besprochen wurde. Das ist auch nicht das, was erst vor wenigen Tagen durch die Hausverwaltung den Eigentümerinnen und Eigentümern angekündigt wurde. Angekündigt wurde die Sanierung der Terrazzoböden.

Das folgende Foto zeigt, dass die neue Betonschicht genau das gleiche Niveau hat, wie der daran anschließende Original-Terrazzoboden der Stiegen. Ich kann mir deshalb gar nicht vorstellen, wie das funktionieren soll, dass da jetzt noch eine Terrazzo-Schicht darauf aufgelegt wird — da hätte man dann ja einen Niveauunterschied. Ich habe fast das Gefühl, dass der Original-Terrazzoboden aus den 1960er Jahren jetzt nur durch einen häßlichen Betonboden ersetzt wird.

Noch sind die Arbeiten nicht fertig — aber ich habe das Gefühl, das hier gerade etwas schief läuft und ein riesengroßer Fehler passiert…..Na ja, warten wir ab…..ich hoffe sehr, dass ich mich irre, und mir letztendlich dann doch am Ende der Arbeiten ein Terrazzoboden entgegenstrahlt.

© Ingrid Haunold

Update: Ein Update zu diesem Artikel finden Sie hier (26.09.2025, 16:48 Uhr).

______________

Fußnote 1: “Meine” Liegenschaft… – ich besitze 0,74% der Liegenschaftsanteile.

Eine systemische Ursache für die schlechte Verwaltung von Wohnungseigentum liegt meiner Meinung nach in der Natur der “Dienstleistung” begründet. Viele Menschen können instinktiv zwar grundsätzlich zwischen Gütern und Dienstleistungen unterscheiden, aber für den Begriff der Dienstleistung gibt es keine allgemein gültige Definition; es gibt zudem viele unterschiedliche Arten von Dienstleistungen, die auf unterschiedliche Weise kategorisiert werden können.¹

Wenn in einem Vertrag zwischen einer Hausverwaltung und einer Eigentümergemeinschaft die zu erbringenden Dienstleistungen nicht exakt definiert werden, ist so eine vertragliche Beziehung von Anfang an zum Scheitern verurteilt, da die Vertragsparteien unterschiedliche Erwartungen an diese vertragliche Beziehung haben. Man darf auch nicht vergessen, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft in den meisten Fällen zudem unterschiedliche Ansichten darüber haben, was eine “gute” oder “schlechte” Dienstleistung ausmacht.

Werfen wir also erst einmal einen genaueren Blick auf den Begriff der Dienstleistung:

Es gibt Dienstleistungen, die nicht individualisiert werden müssen und bei denen es keine Interaktion,  d. h. keine Mitarbeit mit den Kunden bei der Erbringung der Dienstleistung gibt. Beispiele dafür wären die Dienstleistungen von Polizei oder Feuerwehr. Wir alle finanzieren mit unseren Steuern die Erbringung dieser Dienstleistungen, aber einzelne Bürgerinnen und Bürger verhandeln nicht mit Polizei oder Feuerwehr, wie die zu erbringende Dienstleistung im Detail ausschauen soll. Die Polizei verhindert Verbrechen und klärt sie auf; wenn es brennt, löscht die Feuerwehr den Brand. Niemand von uns hat mehr oder weniger Anspruch als sein Nachbar auf Umfang oder Qualität dieser Dienstleistungen.

Am anderen Ende des Spektrums stehen Dienstleistungen mit einem hohen Individualisierungsgrad und einem hohen Grad an Interaktion. Solche Dienstleistungen können nur dann erbracht werden, wenn die Kunden an der Erarbeitung der Definition und an der Erbringung der Dienstleistung mitarbeiten.

Die Dienstleistung der “Hausverwaltung” befindet sich an diesem Ende des Spektrums. Der Gesetzgeber macht relativ wenige Vorschriften, wie die Dienstleistung der “Hausverwaltung” auszusehen hat. Der weitaus größte Teil der Tätigkeiten muß zwischen den Vertragspartnern ausgehandelt werden. Eigentümergemeinschaften müssen also die Tätigkeiten genau auflisten, die erbracht werden sollen (= hoher Interaktionsgrad), und sich vorher darüber einigen, wie die Tätigkeiten definiert werden sollen (= hoher Individualisierungsgrad).

Wenn das nicht gemacht wird, können Hausverwaltung in der Regel nach Lust und Laune handeln, und ihr Handeln wird nur durch gesetzlichen Minimal-Vorschriften geregelt.

Wenn Eigentümergemeinschaften bzw. einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer sich darüber beschweren, dass ihre Hausverwaltung “schlecht” arbeitet, sind in vielen Fällen die Eigentümerinnen und Eigentümer also selbst daran Schuld: Denn sie haben sich vor dem Vertragsabschluß nicht darum gekümmert, ihrer Hausverwaltung exakte, rechtlich verbindliche Vorgaben zu machen. In vielen Fällen haben sich Eigentümergemeinschaften nicht einmal – durch Abstimmungen  – darüber geeinigt, was sie eigentlich wollen.

Fazit: Wir Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer sind in vieler Hinsicht selbst daran Schuld, wenn Hausverwaltungen schlechte Arbeit leisten. Die Dienstleistung “Hausverwaltung” erfordert einen hohen Grad an Interaktion zwischen der Hausverwaltung und den Eigentümerinnen und Eigentümern und einen hohen Grad an Individualisierung. (Ich denke mir, dass in vielen Fällen eine intensive Interaktion zwischen Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen sowie strikte Vorgaben durch die Eigentümergemeinschaft von vielen Hausverwaltungen wahrscheinlich gar nicht erwünscht sind – aber das ist ein ganz anderes Thema, dem ich mich in zukünftigen Artikeln widmen werde.)

Wenn Eigentümergemeinschaften sich nicht laufend um ihre Agenden kümmern und wir glauben, dass wir alle Verantwortung für unsere Liegenschaften auf unsere Hausverwaltungen überwälzen können, dürfen wir uns nicht wundern, wenn unsere Liegenschaftenen schlecht verwaltet werden.

Wir müssen uns viel mehr einmischen, und unseren Hausverwaltungen viel mehr und vor allem explizite, rechtlich verbindliche Vorgaben für ihr Handeln machen. Kurz und gut: Wir müssen unsere Hausverwaltungen an die Kandare nehmen und ihre Handlungsfreiheiten einschränken.

Das kann und muß bereits vor dem Abschluß von Verträgen erfolgen, indem die Vertragstexte von den Eigentümergemeinschaften – und nicht von den Hausverwaltungen ! – ausgearbeitet und formuliert werden, aber auch laufend während des Jahres, indem die Eigentümergemeinschaften über diverse Agenden abstimmen.

In den meisten Fällen – so auch in meiner eigenen Liegenschaft – wird allerdings nur selten und über viel zu wenige Dinge abgestimmt. Ich beabsichtige deshalb in meiner eigenen Liegenschaft, wo ich 0,74% der Liegenschaftsanteile besitze, in den nächsten Monaten selbst eine Abstimmung zu organisieren und meine Miteigentümerinnen und Miteigentümer über verschiedene Aspekte der Dienstleistung “Hausverwaltung” abstimmen zu lassen. Über diese Erfahrungen werde ich in zukünftigen Artikeln ausführlicher berichten.

__________

Fußnote 1: Vgl. z. B. Bruhn, M., Meffert, H. & Hadwich, K. (2019). Handbuch Dienstleistungsmarketing. Planung – Umsetzung – Kontrolle (2. Aufl.). Wiesbaden: Springer Fachmedien, S. 23-45.