In meinem Artikel vom 26. Jänner 2026 habe ich darüber berichtet, dass die Hausverwaltung “meiner”1 Liegenschaft, die Brichard Immobilien GmbH, dreieinhalb Monate gebraucht hat, um das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zu verschicken. In diesem Artikel habe ich auch angekündigt, dass ich selbst eine Abstimmung über diverse Verwaltungsagenden durchzuführen beabsichtige und deshalb das Verzeichnis mit den Postadressen meiner Miteigentümerinnen und Miteigentümer anfordern werde sowie das Verzeichnis mit den Email-Adressen all der Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Zustimmung zur Weitergabe der Email-Adressen an andere Miteigentümerinnen und Miteigentümer gegeben haben.
Gleich am nächsten Tag habe ich ein kombiniertes Verzeichnis erhalten, allerdings ist es nicht ganz das, was ich angefordert habe: Denn die Postadressen all der Personen, die ihre Email-Adressen bekanntgegeben haben, wurden gelöscht. Aber ich habe ein Anrecht auf alle Postadressen, und habe deshalb ein ergänztes Verzeichnis angefordert. Ich rechne auch fix damit, dass es mir in absehbarer Zeit übermittelt wird.
Außerdem habe ich gestern, am 29. Jänner 2026, eine Entschuldigung für die lange Wartezeit auf das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung von der zuständigen Mitarbeiterin der Brichard Immobilien GmbH erhalten, die ich auch akzeptiere.
Allerdings gab es in der Vergangenheit schon einmal eine lange Wartezeit auf ein Protokoll, auch die damalige Mitarbeiterin der Hausverwaltung hat sich bei mir entschuldigt und versprochen, dass das nicht wieder vorkommt. Ein Problem, mit dem ich immer wieder kämpfe und das ich bereits in einem anderen Artikel angesprochen habe, ist der Wissensverlust in Unternehmen in Fällen von Mitarbeiterwechsel. Dafür gibt es in der Betriebswirtschaft sogar einen Fachbegriff, den “Verlust des institutionellen Gedächtnisses”.
Die meisten Protokolle werden innerhalb einer Frist von zirka einem Monat verschickt, was für mich ok ist, aber hart an der Schmerzgrenze.
Das grundsätzliche Problem ist natürlich, dass vertraglich nichts vereinbart wurde, und somit der einzige Referenzrahmen dafür, was eine angemessene Frist für den Versand von Protokollen sein könnte, die Judikatur ist, die sich auf einen Paragraphen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches bezieht, nämlich § 1009 ABGB, der den Begriff der “emsigen” Tätigkeit betrifft. Daraus könnte man aber, glaube ich (als Nicht-Juristin), maximal Mindestfristen für den Versand von Protokollen ableiten, mehr aber nicht.
Wie ich bereits erwähnt habe, gibt es einzelne Hausverwaltungen, wie z. B. die Sabo + Mandl & Tomaschek Immobilien GmbH, die für ihre eigenen Unternehmen explizite, interne Standards für den Versand von Protokollen entwickelt haben, und sich selbst eine Frist von 14 Tagen gesetzt haben, die auch nach Außen kommuniziert wird. 14 Tage — das ist etwas Greifbares, da kann es keine Mißverständnisse geben. Das ist gut und wichtig. Ich möchte an dieser Stelle noch einmal erwähnen, dass ich diese Firma nicht persönlich kenne — aber ich finde es sehr wichtig und gut, dass es Hausverwaltungsfirmen gibt, die solche Standards formulieren.
Ich weiß zum Beispiel nicht, ob “meine” Hausverwaltung, die Brichard Immobilien GmbH, solche internen Standards formuliert hat. Das empfinde ich als negativ. Ich habe ja in einem meiner jüngsten Artikel den Geschäftsführer Oliver Brichard eingeladen, Stellung zu nehmen, und angeboten, seine Antwort auch zu veröffentlichen. Die Frage war, “Was ist Ihrer Meinung nach eine angemessene Frist für die Zusendung des Protokolls einer Eigentümerversammlung?”. Diese Frage würde ich gerne um eine zweite Frage ergänzen: “Gibt es einen internen Standard in Bezug auf eine Frist für den Versand von Protokollen, und wenn ja, welche Frist ist das?”
Natürlich ist er nicht verpflichtet mir zu antworten. Aber ich finde es wichtig darauf hinzuweisen, dass es Firmen gibt, die solche Informationen sehr wohl veröffentlichen — und von mir als (unzufriedene) Kundin einer anderen Hausverwaltung dann auch positiv wahrgenommen werden.
Ich weise immer wieder darauf hin, wie wichtig es ist, dass Verträge zwischen Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften sehr viele detaillierte Vorgaben enthalten sollten, was derzeit nicht der Fall ist. Eines meiner Ziele dieser Artikelserie über Hausverwaltung im Wohnungseigentum ist es aufzuzeigen, welche Punkte unbedingt vertraglich geregelt werden sollten.
Ich bin keine Juristin. Mein Ziel ist es nicht, einen Vertragstext zu gestalten, den andere Eigentümergemeinschaften ohne weiteres Nachdenken übernehmen sollen. Mein Ziel ist es, Standards zu entwickeln: Einen Standard-Katalog für gute Hausverwaltung.
Für viele Branchen gibt es ÖNORMEN, in Österreich gültige Standards für bestimmte Branchen, die von Austrian Standards veröffentlicht werden. Für den Bereich der Liegenschaftsverwaltung gibt es z. B. im Zusammenhang mit der Objektsicherheitsprüfung relevante ÖNORMEN, und zwar die ÖNORMEN B1300 und B1301. (Über diesen Link gelangen Sie direkt zu einem PDF-Dokument, einem von der Wirtschaftskammer veröffentlichten Merkblatt zu diesen Normen.)
Aber es gibt keine Standards für das Dienstleistungsgewerbe der Hausverwaltung, die von irgendwelchen Organisationen entwickelt wurden. Somit ist jede Eigentümergemeinschaft auf sich alleine gestellt und Alles – wirklich Alles – muß deshalb vertraglich geregelt werden. Denn wenn es zu Differenzen kommt, bleibt in vielen Fällen nur der Gang vors Gericht. Das ist teuer und aufwendig, und die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer schrecken davor zurück.
Und daraus erklärt sich zu einem guten Teil die Macht von Hausverwaltungen, was dann eben auch dazu führen kann, dass das Leistungsniveau der “Dienstleistung Hausverwaltung” nach einer Vertragsunterzeichnung irgendwann eventuell nachlässt.
Seit ich begonnen habe, diese Artikelserie zu schreiben, bin ich bereits von Eigentümerinnen und Eigentümern anderer Liegenschaften kontaktiert worden. Allen gemeinsam ist ein Gefühl von Ohnmacht und Ratlosigkeit. Was kann man als Einzelner tun? Was soll man tun, wenn man mit einer Hausverwaltung unzufrieden ist? Was kann eine einzelne Person überhaupt bewirken gegen eine übermächtige Hausverwaltung?
Meine Antwort ist immer die gleiche: Es gibt ein paar Optionen, wie z. B. die selbst organisierte Durchführung von Abstimmungen oder die Einleitung eines Gerichtsverfahrens. Indem ich über meine Erfahrungen und Maßnahmen berichte, möchte ich dazu beitragen, anderen Eigentümerinnen und Eigentümern aufzuzeigen, welche Möglichkeiten einzelne Personen haben. Ingesamt sind die Optionen aber bescheiden, arbeitsintensiv und teuer. Die echte Macht einer Eigentümergemeinschaft bzw. einzelner Eigentümerinnen und Eigentümer liegt in der Verhandlungsphase vor einer Vertragsunterzeichnung. Denn da kann man die Beauftragung einer bestimmten Hausverwaltung von der Einhaltung bestimmter Vorgaben abhängig machen.
Wenn in einem Vertrag z. B. steht, dass Protokolle von Eigentümerversammlungen innerhalb von 14 Kalendertagen (oder 10 Werktagen) versendet werden müssen, dann kann man das – unter Hinweis auf eine allfällige Vertragsbrüchigkeit – auch einfordern. Und falls es trotzdem irgendwann notwendig sein sollte, ein Gerichtsverfahren einzuleiten, kann man auf ganz konkrete Vertragspunkte hinweisen.
Mein Ziel ist es, Standards für ganz viele unterschiedliche Aspekte der “Dienstleistung Hausverwaltung” auszuarbeiten, die dann von Eigentümergemeinschaften individuell als Grundlage für die Gestaltung der eigenen Verträge und für Verhandlungen mit Hausverwaltungen herangezogen werden können. Ich erarbeite im Prinzip eine Art “Checkliste”. Diese Checkliste finden Sie hier — zum jetzigen Zeitpunkt (30. Jänner 2026) ist diese Seite noch leer, sie wird aber in Kürze mit Informationen befüllt werden.
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Fußnote 1: “Meine” Liegenschaft… – ich besitze 0,74% der Liegenschaftsanteile.
