In diesem Artikel über Hausverwaltung im Wohnungseigentum möchte ich mich dem Winterdienst widmen. Ich habe im März 2024 Anzeige bei der Magistratsabteilung (MA) 58 der Stadt Wien erstattet, weil der “Streusplitt”, der beim letzten Schneefall im Winter 2023/2024 ausgestreut wurde, am 18. März 2024 immer noch nicht entfernt worden war.
Wir haben eine Hausverwaltung – eine mehrfach mit diversen Preisen der Immobilienwirtschaft ausgezeichnete – große Hausverwaltung mit der Betreuung der Liegenschaft beauftragt, ich als Miteigentümerin besitze 0,74% der Liegenschaft. Der Winterdienst wurde an eine externe Firma ausgelagert. Den Vertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Firma, die für den Winterdienst zuständig ist, hat die Hausverwaltung ausgehandelt und im Namen der Eigentümergemeinschaft für die Liegenschaft abgeschlossen.
Ich habe mehrere Wochen lang immer wieder die Hausverwaltung kontaktiert und um Übermittlung einer Kopie des Vertrags gebeten, den die Hausverwaltung mit der Winterdienstfirma abgeschlossen hat und wurde lange Zeit ignoriert. Seit Anfang April 2024 gibt es eine neue Mitarbeiterin bei der Hausverwaltung, die für die Betreuung unserer Liegenschaft zuständig ist, und im Mai 2024 wurde mir endlich eine Kopie dieses Vertrags übermittelt. Ich empfinde das eigentlich als sehr unverschämt, dass ich als Eigentümerin von meiner Hausverwaltung so lange ignoriert wurde, der Vertrag wurde ja im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen, somit also auch in meinem Namen.
Ich bin äußerst unzufrieden mit der Leistung der Winterdienst-Firma, die hier ungenannt bleiben soll, aber noch unzufriedener bin ich mit der Leistung der Hausverwaltung. Denn ich bezahle ja jeden Monat eine Verwaltungsgebühr, die Hausverwaltung wurde beauftragt, sich um die Agenden der Liegenschaft zu kümmern.
Wenn mehrere Wochen nach dem letzten Schneefall der “Streusplitt” immer noch nicht entfernt wurde, weder von den Flächen innerhalb der Liegenschaft, noch von den öffentlichen Gehsteigen, die an die Liegenschaft angrenzen und für deren Betreuung die Eigentümergemeinschaft zuständig ist, dann kann von Kümmern keine Rede sein. Ich empfinde das als Pflichtverletzung der vertraglich vereinbarten Pflichten zwischen der Hausverwaltung und der Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft.
Im Zusammenhang mit dem Winterdienst gibt es mehrere Aufgaben, die erledigt werden müssen, und es ist Aufgabe der Hausverwaltung dafür zu sorgen, dass das auch gemacht wird. Ich möchte an dieser Stelle explizit anmerken, dass ich keine Juristin bin und keine Rechtsauskunft erteile. Ich schildere meine eigenen Erfahrungen und beschreibe, welche Maßnahmen ich ergreife und welche Lehren ich aus der geschilderten Situation – vor allem in Bezug auf die Vertragsgestaltung mit einer zukünftigen anderen Hausverwaltung – ziehe. Denn ich will meine derzeitige Hausverwaltung ja loswerden. Vorher will ich aber noch klären, was ich von einer anderen Hausverwaltung erwarte, und darum geht es vornehmlich in meiner Artikelserie.
Die folgenden Aufgaben kann ich im Zusammenhang mit dem Winterdienst einer Liegenschaft identifizieren:
Punkt 1) Die Abschrankung durch “Gefahr von Oben”, z. B. in Form von Schnee-Dachlawinen oder durch Bildung von Eiszapfen an den Dachrinnen, durch das Aufstellen von Warnstangen auf den Gehsteigen außerhalb der Liegenschaft, für deren Betreuung die Eigentümergemeinschaft zuständig ist.
Punkt 2) Die Abschrankung durch “Gefahr von Oben”, z. B. in Form von Schnee-Dachlawinen oder durch Bildung von Eiszapfen an den Dachrinnen durch das Aufstellen von Warnstangen auf den Zugangs- und Innenwegen bzw. auf den im Freien gelegenen Stufen (eventuell auch auf den Parkplätzen) innerhalb der Liegenschaft.
Punkt 3) Ausstreuen von Auftaumitteln (“Streusalz”) oder Streumitteln (“Steusplitt”) bei Schneefall und Vereisung auf den öffentlichen Gehsteigen, die nicht an öffentliche Grünflächen angrenzen, für deren Betreuung eine Eigentümergemeinschaft zuständig ist.
Punkt 4) Ausstreuen von Auftaumitteln (“Streusalz”) oder Streumitteln (“Steusplitt”) bei Schneefall und Glätte (Vereisung) auf den öffentlichen Gehsteigen, die an öffentliche Grünflächen angrenzen, für deren Betreuung eine Eigentümergemeinschaft zuständig ist.
Punkt 5) Ausstreuen von Auftaumitteln (“Streusalz”) oder Streumitteln (“Steusplitt”) bei Schneefall und Vereisung auf den Zugangs- und Innenwegen bzw. auf den im Freien gelegenen Stufen (eventuell auch auf den Parkplätzen) innerhalb der Liegenschaft, die nicht an Grünflächen innerhalb der Liegenschaft angrenzen.
Punkt 6) Ausstreuen von Auftaumitteln (“Streusalz”) oder Streumitteln (“Steusplitt”) bei Schneefall und Vereisung auf den Zugangs- und Innenwegen bzw. auf den im Freien gelegenen Stufen (eventuell auch auf den Parkplätzen) innerhalb der Liegenschaft, die an Grünflächen innerhalb der Liegenschaft angrenzen.
Punkt 7) Entfernung der Auftaumittel (“Streusalz”) oder Streumittel (“Steusplitt”) von den öffentlichen Gehsteigen, für deren Betreuung die Eigentümergemeinschaft zuständig ist, sobald diese für die Sicherheit des öffentlichen Verkehrs nicht mehr notwendig sind sowie die Reinigung dieser Flächen.
Punkt 8) Entfernung der Auftaumittel (“Streusalz”) oder Streumittel (“Steusplitt”) von den Zugangs- und Innenwegen bzw. Stufen (eventuell auch Parkplätzen) innerhalb der Liegenschaft, sobald diese für die Sicherheit der Menschen innerhalb der Liegenschaft nicht mehr notwendig sind sowie die Reinigung dieser Flächen.
Es gibt also acht Aufgaben, die ich identifizieren kann, die isoliert betrachtet werden müssen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen den Flächen außerhalb der Liegenschaft und innerhalb der Liegenschaft, weil die rechtliche Lage innerhalb und außerhalb der Liegenschaft unterschiedlich ist, was ich auch als Nicht-Juristin weiß. Zudem gibt es Vorschriften, die regeln, welche Auftaumittel oder Streumittel in der Nähe von öffentlichen Grünflächen verwendet werden dürfen – für die Grünflächen innerhalb der Liegenschaft gelten diese Regeln aber leider nicht.
All diese Punkte muss man also separat analysieren. Wenn ich als einzelne Eigentümerin Maßnahmen ergreifen will, weil sich meine Hausverwaltung nicht bzw. nicht zufriedenstellend um die Erledigung bestimmter Agenden kümmert, muss ich eine große Aufgabe wie z. B. “Winterdienst” in einzelne Aufgaben zerlegen und mir für jede Aufgabe separat überlegen, wie ich vorgehen kann.
Wer ist zuständig? Kann ich mich als eizelne Eigentümerin bei einer Behörde beschweren oder sogar Anzeige erstatten? Oder bleibt mir nur der Gang zum Gericht, wenn eine Hausverwaltung sich nicht bzw. nicht zufriedenstellend um die Verwaltung der Liegenschaft kümmert?
Den größten Druck mit minimalem Aufwand kann ich auf meine Hausverwaltung im Zusammenhang mit den Flächen außerhalb der Liegenschaft ausüben. Denn da müssen Gesetze und Verordnungen eingehalten werden, und wenn sich die Winterdienstfirma nicht an diese Gesetze und Verordnungen hält und sich die Hausverwaltung nicht darum kümmert, dass die Winterdienstfirma die ihr übertragenen Aufgaben gesetzeskonform erledigt, kann ich Anzeige bei einer Behörde erstatten. Ich muss nur Beweise für die Verletzung von Gesetzen oder Verordnungen vorlegen und diese Beweise an die zuständige Behörde übermitteln. Alles andere erledigt die Behörde.
Den größten Druck mit minimalem Aufwand kann ich als Einzelperson demnach in Zusammenhang mit den Punkten 1, 3, 4, und 7 ausüben. In meinem nächsten Artikel werde ich schildern, wie ich mit einer Situation umgegangen bin, die den “Punkt 7” dieser Aufgaben betrifft, nämlich die nicht durchgeführte Entfernung von Streumitteln von öffentlichen Gehsteigen. Nachdem ich meine Beschwerde am 18. März 2024 an die MA 58 per Email übermittelt hatte, war am nächsten Tag um 9:00 Uhr in der Früh ein Mitarbeiter der Winterdienst-Firma vor Ort und entfernte den Streusplitt. Wie ich bei dieser Anzeige vorgegangen bin, werde ich in meinem nächsten Artikel schildern. Den anderen Punkten widme ich mich in separaten Artikeln.